案情回放

    2014年6月份，被告柳某承租了原告李某所有的位于滑县的一处宅院，合同至8月1日到期，合同约定房屋仅限被告一家使用。在租赁期间内，被告柳某在未经原告同意的情况下，擅自作主，让其妻子的一个朋友王某夫妇居住在了所租宅院内。6月2日，王某被其丈夫杀死在了被告所租原告的宅院内。受此影响，在租赁期还未满的情况下，被告已搬出了所租赁的宅院，原告的宅院自此也变成了所谓的“凶宅”。

    争议焦点

    本案主要争议是房屋成“凶宅”，承租人是否应承担相应的责任？

    第一种意见认为承租人不应担责，该起凶杀案是犯罪嫌疑人造成的，承租人自身也是受害人，在被告租赁房屋期间发生凶杀案是一个意外事件，承租人没有实施违法行为，没有过错。同时，涉案房屋结构并没有损毁，不影响居住使用的功能，所谓“凶宅”是封建迷信的说法，不应支持。

    第二种意见认为承租人应负责，租赁合同明确规定房屋仅限被告一家使用，承租人在未经出租人同意的情况下，让外人入住，已经违反合同的规定构成违约，承租人应当承担违约责任。同时，根据民法公序良俗的基本原则，由于发生命案，涉案房屋的价值已经降低，承租人应对房屋价值减损负责。

    判决结果

    滑县人民法院经审理，依法判决：被告柳某应于本判决生效后十日内向原告李某赔付经济损失8000元，精神抚慰金2000元。

    综合评析

    一、房屋价值受到刑事凶案的影响

    当前房屋价值实际上是由建筑成本、交通、地理位置、居住环境、人文环境等多种综合因素构成。根据现实生活中人们的观念和风俗习惯，对住宅内发生凶杀案感到恐惧和忌讳是一种客观存在的普通观念。根据价值规律及现实生活实际，发生过凶杀案的住宅虽然在实物形态上没有受损，但依据人们在现实生活中的观念，房屋会因购买者的忌讳而大大贬值。家毕竟是港湾，谁也不希望住在一个曾经发生过命案的屋子里。房屋发生凶杀刑事案件，按照一般的民间习俗，会被认为存在不吉利因素，且会影响到房屋价格。本案中，发生凶杀案后，客观上造成了人们对房屋权利人原告李某的房屋产生恐惧心理，给房屋再出租造成不良社会影响，房屋也因此会相应贬值，根据民法公序良俗的基本原则，被告人应对房屋价值减损负责。

    二、违约与侵权责任竞合

    一方面承租人违约。合同中明确约定房屋仅限于被告一家居住使用，未经承租人许可不得转租。被告违背房屋租赁合同约定，擅自让第三人居住，已是对合同主体内容的违背。被告违约让他人入住，发生凶案致使房价大打折扣，对此被告负有不可推卸的责任。另一方面第三人侵权。凶宅使原告本人背负沉重的心理阴影，精神上受到巨大创伤。尽管凶手是犯罪嫌疑人而不是被告，属于第三人侵权，但作为承租人的被告有按约定使用租赁物、妥善保管租赁物的义务，他应当为由于自己的过错导致的第三人侵权承担责任。故对原告李某要求被告柳某赔偿经济损失和精神损失的诉请予以支持。